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商业地产库存规模不降反增 问题凸显去化难题待解

商业地产库存规模不降反增 问题凸显去化难题待解

在去年楼市恶化性刺激下,住宅市场库存以求大量消化,但相比之下,商业地产库存规模大的现状并没根本性提高。获益于经济恶化和经济结构优化,去年全国商业地产投资和销售增幅都有显著不断扩大。其中,一二线城市的增幅尤为显著。但中国指数研究院公布的《2016中国商业地产市场发展年报》表明,全国300个城市去年商业用地的供应量和成交量皆下降了多达10%,创最近5年新高。尽管销售规模不断扩大、土地供应削减,但由于过去几年商业用地大量供应,使得商业地产开建面积可观。因此截至去年底,商业地产的整体库存依然减少了一成左右。分析人士指出,可观的商业地产库存问题于是以渐渐突显,且比住宅库存更为严重。由于这些库存多产于在二三线城市,去化可玩性较小。即使不存在经济形势恶化、牵头办公空间兴起、租赁公寓市场发展等受到影响因素,这部分库存仍须要较长时间消化。投资、销售两央国家统计局数据表明,2016年全国商业地产研发投资2.24亿元,同比下跌7.5%,涨幅比2015年不断扩大3.3%。这也低于同期住宅投资6.4%的涨幅。在主要的两个细分领域,去年办公楼研发投资同比增幅为5.2%,比2015年收窄4.9%;商业营业用房研发投资同比下跌8.4%,增幅不断扩大6.6%。销售方面,去年商业地产销售面积1.46亿平方米,同比下跌20.3%,增幅比2015年不断扩大15.3%。其中,办公楼销售面积快速增长31.4%,同比不断扩大15.2%;商业营业用房销售面积快速增长16.9%,不断扩大15.0%。且根据机构数据,主要一二线城市广泛袭港商业地产销售规模不断扩大。不同于住宅市场,商业地产的景气程度与宏观经济形势具有密切关系。中国指数研究院认为,2016年,国内经济维持中高速快速增长,总体运营稳定;三产占到比提高,经济结构大大优化;金融市场稳定发展,服务业、杂货和零售业、住宿和餐饮业发展较好,受到影响商业地产发展。其中,服务业较慢发展,金融、信息技术等行业扩展加快,沦为办公楼市场销售规模不断扩大的主要原因。上述机构还认为,近年不受互联网电商冲击影响,加之开发商持有人商业营业用房意愿大大强化,全国商业营业用房销售增长速度上升。但2016年实体商业开始衰退,推展了商业营业用房销售规模的不断扩大。但在供应末端,商业用地供应规模大大增大。中国指数研究院数据表明,去年全国300个主要城市招商用地发售量为2.81亿平方米,同比上升16.0%;成交价2.25亿平方米,同比上升12.8%。供需规模皆降到将近五年低于。同期,上述300个城市招商用地成交价楼面均价为1957元/平方米,同比下跌15.58%,平均值溢价率为13.60%,同比提高6.56%。

商业地产库存规模不降反增 问题凸显去化难题待解

商业用地的交易,某种程度集中于在一二线城市。上述机构回应,去年全国招商用地成交价总价前50宗项目中,37宗来自一线城市,其余皆来自热点二三线城市。该机构指出,一线及热点二线城市产业发展较好,经济活力引人注目,人口引入量大,市场需求充沛,沦为开发商拿地投资的热点区域。而三四线城市受高库存影响,企业扩展意愿不强劲,市场仍以库存去化居多基调。库存规模不降反升尽管商业用地供应规模显著上升,但有分析人士认为,由于过去几年商业用地供应稍大,造成开建规模较小,因此商业地产库存不降反升。统计局数据表明,去年全国办公楼市场待售面积为0.36亿平方米,同比快速增长10.8%;商业营业用房待售面积1.58亿平方米,快速增长8.0%。相比之下,住宅待售面积为4.03亿平方米,同比上升了11.0%。总体库存大约快速增长一成左右。这部分库存某种程度呈现分化的局面。一线城市库存规模比较较小,二三线城市规模可观。一些住宅供应更为短缺城市如武汉、苏州等,其商业地产却面对较小去化压力。据中国指数研究院统计资料,在写字楼市场,重庆、成都、沈阳不受前期供应量大而市场需求比较受限影响,空置率居高不下。其中,重庆、成都各季度空置率皆维持在40%左右的高位,沈阳前三季度空置率皆多达33%。而深圳、北京、上海和南京市场需求量大,今年各季度空置率皆在9%以下。

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优质零售物业领域,武汉空置率低于,2016年各季度空置率在3%左右。天津市空置率在15%左右,在各主要城市中最低,须要警觉供应不足风险。沈阳空置率自2014年四季度起逐季上升,2016年第三季度有所回落,为13.0%,但整体空置率仍居于高位。针对商业地产不足的现状,住建部政策研究中心主任秦虹曾在去年末透漏,过去5年,商业地产的增长速度多达GDP增长速度,潜在供应量相当大。而土地财政拒绝、企业意图扩展以及投资人的推展是三大主要因素。她指出,过去两年经济上行压力较小,商业地产去库存收效甚微。与此同时,大量商业地产项目同质化相当严重,运营疏于,随时有可能沦落空置房。业内人士认为,经济环境平稳,将有助未来商业地产去库存进程。除了传统的提高运营策略外,商业地产去化还面对两个较好的契机。一方面,随着创业创意大潮蓬勃发展,各地牵头办公空间大大正式成立,可招揽一部分库存。另一方面,民宿、租赁公寓市场也在近几年较慢发展,某种程度有可能沦为一项去库存利器。但由于规模可观、运营简单,商业地产库存的去化依然必须较长周期。