如果在2018年三季度前聊起房企的融资，所有房企融资总的脸上，都会波涛汹涌一阵愁云：无以，真为无以。但在10月央行降准释放出来大约7500亿元流动资金之后，这份惨淡之情开始有了些许平抚迹象。到了11月底，多家房企集中于透露其近期融资计划或公告票据上市发售，房企的融资转好迹象更进一步强化。监管政策依法到微松，是2018年房企融资面对的整理环境。而从规模来看，2018年的房企融资，虽然同比增幅有所收窄，但整体规模仍维持高位，且综合融资成本显著下降。政策南北 由紧到泊融资结构：公司债ABS愈演愈烈 险要资重返中指研究院分析表明，2018年，房地产开发企业做到资金整体维持高位，资金规模约16.6万亿元，同比快速增长6.4%，整体的综合融资成本较去年提升大约1-3个百分点，融资持续偏紧。在2018年的房企融资资金来源结构中，银行贷款仍是主要途径，2018年末，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比快速增长22.6%，增速比上年末低5.5个百分点。（作图：中国指数研究院）同时，房地产企业增大债券的发售力度，积极探索资产证券化，房地产ABS步入爆发式发展。Wind数据统计资料表明，2018年房地产企业公司债共计发售190支，发售规模合计2435亿元，同比快速增长177%，公司债发行量翻番；2018年房地产ABS产品共计发售265支，总发售规模2802.0亿元，同比快速增长74.4%。但国金证券数据同时表明，2018年是房企债券届满大年，房地产行业届满债券共4,154.78亿元，同比快速增长205.90％。因此，虽然2018年里房企债券融资规模同比增幅明显，但净融资额比起2017年毕竟呈圆形上升状态。尤其是2018年6月，债券偿还债务金额小于发售规模，清净融资额为-4.79亿元。但到了11月和12月，清净融资额开始低于2017年同期，表明出近两个月来房企发售规模公里/小时。此外，2018年里房企的融资还有一个最重要变化，就是曾多次被称作残暴人的险要资，被恶魔返市场当救火器。涉及数据表明，截至去年第三季度末，险资共持有人433家上市公司股份，其中险要资股权数量前20名上市公司中有5家是上市房企，还包括保利地产、金地集团、万科A等名列其中。而2018年里险资仅次于的一笔器官移植，为7月10日时五谷丰登以137.67亿元大股东华夏幸福。

到了2018年年末，险要资开始被明确要求发挥作用。10月18日，上证指数下跌近3%，失陷2500点大关，指数刷新四年来的新高。许多上市公司尤其是民营上市企业，大量股票质押面对暴跌质押平仓线的风险。10月19日，中国银保监会主席郭树清认为，要充分发挥保险资金长年务实投资的优势，增大保险资金财务性和战略性投资优质上市公司力度。容许保险资金成立专项产品参予消弭上市公司股票质押流动性风险，不划入权益投资比例监管。2019年1月28日，银保监会再度希望险要资增持上市公司股票、确保资本市场平稳。在此恶魔下，1月31日，五谷丰登二度增持华夏幸福，以42.03亿元从华夏有限公司手中并购1.70亿股华夏幸福股份，股权比例由19.56%升到25.52%。海外发债：走高上升 恒大发售利率最低2018年上半年，不受国内凸信用去杠杆政策的实行，房企增大海外融资力度。中原地产研究中心统计数据表明，2018年前5个月，房地产企业海外资本市场融资数据超过了71笔，总金额为293.72亿美元，同比2017年1～5月的31笔127.85亿美元增长幅度超过了130%。但在5月发改委、财政部牵头公布《关于完备市场约束机制严苛防止外债风险和地方债务风险的通报》后，下半年房企海外融资节奏上升。据Wind数据统计资料表明，2018年全年，内地房企共发售海外债137支，融资总额高达519.5亿美元，较2017年下降60%，平均值利率为7.62%，较去年下降1.34个百分点，其中，票面利率低于10%的债券23支，创历史新纪录。2018年下半年，房企海外债发售利率持续走高，平均值利率高达8.99%。规模上看，龙头房企融资规模优势明显，8家房企超强100亿。

2018年以来，有数绿地、碧桂园、恒大、万科等8家房地产企业发售海外债规模超强100亿元，总计约1112.96亿元，占到总发售规模的47%。新城、世茂、龙湖的发售规模也在50亿元以上。成本上看，中小企业融资成本更高，9家房企利率超强10%。2018年，有9家中小企业如弘阳地产、佳兆业、泛海等房企海外债发售加权平均利率皆在10%。万科、龙湖等龙头企业海外发债成本较低，分别为4.3%、4.3%，近高于行业平均水平，优势明显。另外，从发售笔数来看，2018年票面利率低于8%的有32笔，其中有16笔超强10%，最低的超过13.5%。但值得一提的是，虽然平均值里中小企业成本更高，但2018年内最低利率的一笔海外债，毕竟由龙头房企中国恒大刷新的10月31日，中国恒大公告，公司全资附属公司景程有限公司将发售18亿美元优先票据。这笔债券分成三笔，分别为：年化利率11%、2020年届满的5.65亿美元票据；年化利率13%、2022年届满的6.45亿美元票据；年化利率13.75%、2023年届满的5.9亿美元票据。根据Wind统计资料，美元债券利率最低的为毅德国际于2015年12月在新加坡交易所发售的2.9亿美元3年期美元债，票面利率13.75%。其次为鑫苑置业2013年12月在新加坡交易所发售的2亿美元5.5年期美元债，票面利率13.0%。再度为正荣地产2018年10月2日在香港交易所发售的3.5亿美元2.25年期限美元债，票面利率12.5%。从内地房地产企业发售海外美元债券看，恒大集团此次发售的3年期美元债券刷新历史次低，5年期债券创历史新纪录。

可持续债浮现国企央企钟爱 利率升至风险大在那时候年被民企钟爱过又大批归还的可持续债，在2018年却沦为了央企房企、国有房企的女朋友。2018年7月3日，光明地产公布了可持续债准许登记的公告，称之为此前向中国银行间市场交易商协会申请人登记发售规模不多达人民币35亿元的可持续债准许通过。首期实际发售金额6亿元，期限为3+N年，发售LOLs10投注利率7.25%。第二期实际发售总额为6.5亿元，期限为3+N年，发售利率6.25%。11月22日，北辰实业公告透露，公司16.2亿元和17.6亿元的两项可持续中票已获批。11月27日，保利发展宣告登记通过的100亿元可持续中期票据。次日，保利发售了首期可持续中期票据，总额15亿元，期限为3+N年，利率为4.63%。11月29日，中交建也宣告发售20亿中期票据，期限为3+N，发售利率4.58%。12月20日，中国金茂公告称之为，已完成发售20亿元境内无担保可持续中期票据。而在12月4日，公司子公司方兴光耀有限公司3亿美元的优先借贷永久资本证券已完成发售。而今年新的发售可持续债的房企主体还包括北京城建、天恒置业、越秀集团等。民生证券认为，国企去杠杆是这轮可持续债浪潮的根本原因根据《关于强化国有企业资产负债约束的指导意见》，国有企业平均值资产负债率到2020年年末比2017年年末减少2个百分点左右。中游行业国企由于业绩缺少弹性，资产负债率靠自身经营提高可玩性较小，故可持续债沦为该类企业主要的降杠杆工具。要留意的是，虽然可持续债集债性与股性为一体，可以用债券之名、行权益之鉴。但可持续债多有可选归还条款，每到一个续作期，发行人如果自由选择推迟债券，则可持续债的票面利率面对轻定价。其中，当期基准利率的定义随债券不会有所不同，利率升至的幅度随债券也不会有所不同，单次加点300BP较多。以此计算出来，若3年之后利率下调300个基点，则光明地产2018年内那笔可持续债融资成本或约10个百分点，对企业净利润的毁灭不可忽视。